News

Celkové investície do komerčných nehnuteľností za rok 2020 poklesli oproti minulému roku o 27 % na 502 miliónov eur. Najatraktívnejšie boli pre investorov priemyselné nehnuteľnosti s približne 49 % podielom, čo spôsobila zrýchlená expanzia e-commerce počas pandémie. Vyplýva to zo správy realitno – poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield.

Pokles objemu transakcií v komerčných nehnuteľnostiach oproti predchádzajúcemu roku bol spôsobený zvýšenou opatrnosťou investorov a čiastočne aj zníženým apetítom po aktívach v oblasti retailu z dôvodu neistoty ohľadom dopadu pandémie na ich budúci vývoj. C & W eviduje viacero transakcií začatých v druhej polovici roka, ktoré sa nestihli uzavrieť do konca roka. Takmer tri štvrtiny transakcií bolo realizovaných v Bratislavskom kraji nasledovanom Trnavským krajom s približne 9 % podielom na investičnej aktivite v krajine.

Viac ako 18 % objemu investícií bolo predaných v rámci prepojených subjektov, kedy sa nehnuteľnosť presúva medzi dvoma entitami patriacimi pod spoločnú skupinu. Priemyselné nehnuteľnosti zaznamenali zvýšený objem medzinárodných portfóliových transakcií.

Až 49 % objemu transakcií si pripísal sektor priemyselných nehnuteľností, čo predstavuje značný nárast oproti priemeru 37 % v rokoch 2016 až 2019. Približne 37 % investícií smerovalo do oblasti kancelárskych nehnuteľností (oproti 29 % medzi rokmi 2016 a 2019) a iba približne 11 % investičnej aktivity sa zrealizovalo v oblasti retailu. Zvyšné 3 % investícií patrili do hotelového sektora. Až 90 % tohtoročného objemu investícií bolo alokovaných v prvej polovici roka.

Najväčšie transakcie v logistike

Najväčšou realizovanou transakciou roka 2020 na Slovensku bol predaj portfólia priemyselných parkov Goodman v Senci a Košiciach svetovo pôsobiacemu singapurskému fondu GLP, ktorý táto transakcia dostala na piatu priečku medzi vlastníkmi priemyselných nehnuteľností na Slovensku s celkovo 167-tisíc metrami štvorcovými prenajímateľnej plochy. Pripojil sa tak k pätici najvýznamnejších spoločností poskytujúcich priemyselné priestory, kde okrem neho patrí aj Prologis, CTP, P3 a čínsky CNIC. Cushman & Wakefield pri tejto transakcii, ktorá okrem Slovenska zahŕňala aj Poľsko, Česko a Maďarsko, pôsobil ako poradca na strane kupujúceho GLP.

Priemyselný sektor zaznamenáva vysoký zahraničný dopyt, ktorý je v súčasnosti obmedzený len ponukou moderných, dobre umiestnených parkov, ktoré ešte neboli predané v predchádzajúcich rokoch. Dôkazom toho je aj predaj logistického parku Palmira Senec, ktorý prešiel spod Palmira Capital Partners / Apollo Global Management do rúk singapurského štátneho fondu GIC a predstavuje približne 127-tisíc metrov štvorcových prenajímateľnej plochy. Po novom tak tieto plochy spravuje P3, ktorý je momentálne v objeme vlastnených plôch priemyselnou trojkou na Slovensku.

Svoju pozíciu na slovenskom logistickom trhu posilnil aj český fond REICO, ktorý v prvom štvrťroku kúpil v Seredi dva sklady od ruského developera PNK Group. Sklady ponúkajú dokopy približne 44-tisíc metrov štvorcových a majú priamy prístup na rýchlostnú cestu R1, ktorá sa napája na diaľnicu D1.

Kancelárie najviac predávala Penta

Medzi významné kancelárske transakcie tohto roka patrí predaj budovy ROSUM patriacej Penta Real Estate o celkovej prenajímateľnej ploche vyše 22-tisíc metrov štvorcových nemeckému privátnemu fondu ECE. Budova bola postavená v roku 2016 pri križovatke najdôležitejších mestských ťahov – Bajkalskej a Ružinovskej ulice a má zelenú certifikáciu LEED Gold. Významné kancelárske transakcie sa nediali iba v Bratislave, čoho dôkazom je aj kúpa business centra BCT-1 (vyše 17-tisíc m2) v Košiciach slovenskou skupinou Occam Real Estate od developera Penta Real Estate.

Kancelársky sektor dosiahol v tomto roku celkový objem transakcií vo výške 183 miliónov eur pričom sa očakáva zvýšenie záujmu investorov o tento segment po dokončení viacerých novopostavených projektov po ich úspešnom doprenajatí. Zároveň sa v tomto sektore eviduje aj viacero väčších, rozrokovaných transakcií v rôznych fázach predaja.

Najviac zasiahnutý retail

Retailový trh bol tento rok najviac zasiahnutý poklesom mobility a následným poklesom tržieb obchodných centier. Najväčší prepad tržieb zaznamenali nákupné centrá v blízkosti biznis centier z dôvodu vyššej miery práce z domu. Retailové transakcie v roku 2020 predstavovali iba okolo 56 miliónov eur, pričom išlo prevažne o transakcie z prvého štvrťroku, ktoré boli negociované ešte v roku 2019. Ide napríklad o predaj obchodného centra Dubeň v Žiline, ktoré po novom vlastní spoločnosť Mirage patriaca Georgeovi Trabelssiemu.

Stúpa podiel ázijského kapitálu

Pokiaľ ide o zdroj kapitálu, najväčší podiel na celkových investíciách mali v roku 2020 ázijskí investori (40 %), v roku 2020 ho ťahali singapurské investície do priemyselných nehnuteľností na Slovensku. V rebríčku nasledujú slovenskí investori (37 %), európski – s výnimkou Česka a Slovenska (12 %) a českí investori (10 %). Najvyšší nárast v posledných rokoch patrí jednoznačne kapitálu z Ázie, no v tomto roku mali nadpriemerný podiel na investíciách aj slovenskí investori. Tí dominovali najmä v individuálnych transakciách regionálneho významu, zatiaľ čo veľkí zahraniční inštitucionálni investori realizujú nákupy čoraz viac formou medzinárodných portfóliových transakcií. Slovensko si naďalej udržuje reputáciu bezpečnej investičnej lokality s konkurenčnými výnosmi

Pohyby vo výnosovej miere

Evidujeme zníženie výnosovej miery pre najatraktívnejšie nehnuteľnosti (z angl. prime yield) v priemyselnom sektore na úroveň 6,00 %, čo odzrkadľuje rastúci dopyt investorov po tomto druhu aktíva a vysokú likviditu a organický rast daného sektora posilneného prítomnosťou viacerých automobiliek a ich dodávateľov, ako aj rastúcim predajom cez internet. Kancelárske nehnuteľnosti zaznamenali behom roka mierne zvýšenie výnosovej miery o 0,25 percentuálneho bodu na úroveň 5,75 %. Je to výsledok mierneho nárastu vo vnímanom riziku zo strany investorov. Opatrní sú aj investori v retailovom sektore s dosiahnuteľnou výnosovou mierou u obchodných centier vo výške 6,00 %.

„Spomalenie investičného trhu v prvej polovici roka či zastavenie niektorých transakcií vyplynulo z bezprecedentnosti lockdownu a následného nesúladu pri otázke ocenenia predmetných aktív. Bol to dôsledok nejasnosti, či ceny dohodnuté pred lockdownom správne reflektujú riziko trhu po vypuknutí pandémie. Napriek počiatočnej neistote však vidíme nábeh na silný rok 2021 vrátane investícií do retailu, čo by mala podporiť úspešná implementácia opatrení na boj proti pandémii koronavírusu a dostupnosť očkovania. Slovenský investičný tím Cushman & Wakefield pokračuje v práci na viacerých už rozbehnutých transakciách,“ uvádza Marián Fridrich, Managing Partner v Cushman & Wakefield Slovensko.

Ešte na začiatku tohto roku realitní experti očakávali, že sektor komerčných nehnuteľností bude ďalej rásť, no s príchodom pandémie sa všetky očakávania zmenili. Vyplýva to z ôsmeho vydania štúdie o trhu s nehnuteľnosťami, ktorý pripravila medzinárodná právnická kancelária CMS.

„Dnes je pre investorov v sektore komerčných nehnuteľností zaujímavá iba každá tretia investícia. Pritom rok pred tým to bola viac ako polovica investícií a v roku 2016 bolo atraktívnych až 60 percent projektov na trhu,“ uviedol partner a vedúci real estate tímu CMS Slovensko Michal Huťan. Podľa neho z dôvodu nových trendov a práce z domu bude aj na Slovensku určite dochádzať zo strany nájomcov k redukovaniu priestorov, prípadne k sťahovaniu alebo rozmiestneniu kancelárií do rozličných miest. Rovnako sa predpokladá, že pre pandémiu sa ešte viac zvýši miera neobsadenosti kancelárskych budov, ktorá sa napríklad v Bratislave dlhodobo zvyšuje. „Bude teda dochádzať aj k zvýšenému tlaku na výšky nájmov a pravdepodobne k potenciálne nižšej atraktívnosti tohto typu nehnuteľností pre investorov,“ upozornil M. Huťan.

Koronakríza rozdelila investorov

Svetový trh komerčných nehnuteľností je aktuálne rozdelený na dve časti. Jedna časť investorov verí, že kancelárie budú aj v ére koronavírusu prosperovať, pričom sa bude klásť dôraz na vyššiu úroveň služieb. Do ponuky pribudnú zelené budovy a trh bude čoraz viac zameraný na služby pre nájomcov a užívateľov. Druhá skupina investorov je presvedčená, že trh bude výrazne zasiahnutý a ovplyvnený prácou z domu, pričom administratívne centrá po celom svete zostanú prázdne. Veľa spoločností s pobočkami v mnohých krajinách stále preferuje prácu svojich zamestnancov z domu.

Trh s kanceláriami žije, ale zmieta ním neistota

„Je spravodlivé povedať, že trh s kanceláriami nie je mŕtvy, ale firmy a developeri sa musia naďalej prispôsobovať meniacim sa okolnostiam a novým spôsobom práce. Dá sa očakávať, že nájomné neklesne tak prudko ako počas poslednej globálnej finančnej krízy,“ vysvetlil M. Huťan. Na začiatku roku mohla z domu celosvetovo pracovať zhruba desatina zamestnancov. Po vypuknutí pandémie sa situácia zásadne zmenila. Ako hovoria výsledky prieskumu, dnes ostane počas jesenných mesiacov pracovať z domu približne polovica zamestnancov. Podľa Nemeckého inštitútu pre ekonomický výskum vyše polovice nemeckých spoločností chce, aby ich zamestnanci po pandémii pokračovali v práci z domu.

Celkový objem investícií do realitných projektov dosiahol na Slovensku v prvej polovici tohto roka 346 mil. eur, čo predstavuje to medziročný nárast o 46 %. Očakáva sa však väčší dopad koronakrízy na co-workingové centrá, internáty a a kancelárske priestory. Vyplýva to z prieskumu spoločnosti KPMG.

Výsledky prieskumu Property Lending Barometer siete poradenských spoločností KPMG ukázali, že v oblasti realitných projektov dosiahlo v prvom polroku 2020 rast, napriek tomu, že rovnako ako minulý rok zástupcovia slovenských bánk nepovažujú financovanie týchto projektov za strategickú prioritu. Zároveň sú banky na Slovensku viac otvorené projektom, ktoré už generujú príjem.

Na Slovensku najatraktívnejšie projekty na bývanie

Priemerná výška poskytnutého úveru na projekty nehnuteľností sa na Slovensku pohybuje v rozmedzí 9 – 16 mil. eur. Banky by však rady poskytovali v tomto segmente vyššie úvery, na úrovni 11 až 29 mil. eur. Na Slovensku je tento rok výrazne najpreferovanejším financovanie projektov na bývanie, kým ostatní európski respondenti preferujú viac logistické – priemyselné projekty. Minuloročný líder, segment kancelárií, sa prepadol až na predposledné miesto. Tradične najmenej atraktívnym segmentom pre banky sú v Európe aj u nás podľa KPMG hotely a rezorty.

Zníženie hodnoty úverov pre hotely

Banky v Európe očakávajú po pandémii COVID-19 pomalé oživenie trhu. Väčšina ich zástupcov verí, že celkové percento znehodnotených úverov na nehnuteľnosti sa bude v tomto roku pohybovať do 10 %. Medzi najviac zasiahnuté by mali patriť portfóliá úverov na hotely a maloobchodné priestory, odborníci predpokladajú zníženie hodnoty ich úverov o viac ako 5 %. Tretina zástupcov európskych bánk považuje za pravdepodobné, že znehodnotenie úverov pre segment hotelov dosiahne až 20 %. „V segmente hotelov sú na Slovensku najviac zasiahnuté mestské a kongresové hotely, ktorým nepomohla na čiastočné oživenie ani letná sezóna. Viaceré z týchto hotelov sú zatvorené a budú musieť bojovať o prežitie,“ konštatuje Michal Maxim, Senior manažér pre sektor finančných služieb, KPMG na Slovensku.

Dopad na kancelárske priestory

Podľa výsledkov štúdie by tento rok znehodnotenie úverov pre priemyselné nehnuteľnosti, logistické sklady a kancelárske priestory nemalo byť vyššie ako 5 %. Štyri z desiatich oslovených bánk v Európe sa vyjadrili, že dopady pandémie nezmenia dopyt po kancelárskych priestoroch, alebo ho dokonca zvýšia. S tým úplne nesúhlasia zástupcovia slovenských bánk. Tí očakávajú najväčší dopad pandémie na co-workingové centrá, internáty, prípadne ďalšie alternatívne aktíva, a následne práve na kancelárske priestory. „Najmä veľkí zamestnávatelia v sektore služieb presunuli výraznú časť svojich ľudí na prácu z domu, prípadne fungujú na báze striedania sa tímov. Tento trend sa udrží minimálne do konca tohto roku. Na Slovensku preto väčší dopyt po kancelárskych priestoroch neočakávame, skôr budú firmy vyjednávať zľavy z nájomného či zmenšovať prenajímané kancelárske plochy,” vysvetľuje M.Maxim. Respondenti prieskumu KPMG sa nevedeli jednoznačne rozhodnúť, či opatrenia, ktoré pripravili jednotlivé centrálne banky a vlády, pomohli znížiť negatívny dopad pandémie na financovanie nehnuteľností. V tejto téme sú nerozhodní aj zástupcovia bánk na Slovensku.

^{O prieskume}

^{Property Lending Barometer 2020 je jedenáste vydanie prieskum financovania nehnuteľností, ktorý realizuje a pravidelne vydáva KPMG. Tento rok sa prieskumu, ktorý sa uskutočnil v mesiacoch máj a jún 2020, zúčastnilo približne 60 európskych bánk z 11 krajín. Väčšina zúčastnených bánk bola z krajín strednej a východnej Európy. Vyššie uvedené zistenia vyplynuli zo špeciálnej časti prieskumu o dopade nového koronavírusu na financovanie nehnuteľností, celý report bude k dispozícii v polovici októbra 2020.}

Celkový objem investícií do nehnuteľností na Slovensku sa aj napriek koronakríze v 1. polroku 2020 vyšplhal až do výšky 432 miliónov eur, dominovali hlavne kancelárske a priemyselné nehnuteľnosti, za nimi nasledoval segment maloobchodu. Vyplýva to z najnovších dát svetovej realitno-poradenskej spoločnosti CBRE.

Investícií do slovenských nehnuteľností do konca júna 2020 boli prerozdelené medzi 10 transakcií. Priemerný objem investícií do každej z týchto transakcií sa tak pohybuje na úrovni 43 miliónov eur, zatiaľ čo za rovnaké obdobie v roku 2019 to bolo v priemere 27 miliónov eur. Ako je už zvykom, opäť dominovali hlavne kancelárske a priemyselné nehnuteľnosti, za nimi nasledoval segment maloobchodu.

Aj napriek situácii spojenej so šírením koronavírusu vykazuje slovenský trh s komerčnými nehnuteľnosťami za prvý polrok tohto roku silnú výkonnosť a objem transakcií za toto obdobie prekročil všetky očakávania. „Súvisí to hlavne s faktom, že mnoho transakcií bolo naštartovaných už v priebehu minulého roka a úspešne uzavreté boli už začiatkom tohto roka. Po vypuknutí situácie spojenej so šírením koronavírusu bol záujem investorov o realitné projekty logicky o čosi menší, ale neustále pretrváva,“ uvádza Ľubor Procházka, obchodný riaditeľ CBRE Slovensko. Preventívne spomalenie stavebných procesov počas tohto obdobia však môže oneskoriť dokončenie výstavby niektorých projektov.

Maloobchod a hotelierstvo na chvoste

Najobľúbenejšími segmentami medzi investormi ostávajú aj naďalej práve kancelárske a priemyselné nehnuteľnosti, pričom cenová hladina ostala v týchto oblastiach na rovnakej úrovni, a to aj napriek aktuálnej situácii. Záujem o segment maloobchodu sa v súvislosti s koronakrízou spomalil. Naopak, v segmente priemyselných a logistických nehnuteľností pociťujeme zo strany investorov vyšší dopyt ako súčasný trh ponúka. Aktuálne najmenej príťažlivým segmentom v očiach investorov je hoteliertsvo.

Vedie Bratislavský kraj

Ako je už zvykom, väčšina transakcií sa uskutočnila práve v Bratislavskom kraji, z čoho dve najväčšie z nich boli uzavreté v 1. kvartáli tohto roka. Obe spomínané transakcie sa pritom týkali dvoch najvýkonnejších segmentov. Jednou z nich bol predaj kancelárskej budovy Rosum spoločnosťou Penta Real Estate do rúk rakúskej holdingovej spoločnosti European City Estates. Druhou veľkou transakciou bol predaj logistického centra Goodman v Senci, a to britskému realitnému fondu Gazeley ako súčasť logistického portfólia v rámci strednej a východnej Európy. Obe tieto transakcie dosiahli spolu úroveň až 147 miliónov eur z celkového objemu investícií za prvý polrok roku 2020. Bratislavský región bol v rámci Slovenska tým najaktívnejším, a to s predajom 7 aktív v celkovej hodnote 229 miliónov eur. Vo všetkých prípadoch sa jednalo o oblasť kancelárskych nehnuteľností. V oblasti retailu bola za prvý polrok tohto roka zaznamenaná len 1 transakcia, konkrétne išlo predaj regionálneho nákupného centra za takmer 40 miliónov eur.

Výnosy ostávajú stabilné

Spoločnosť CBRE predpokladá, že tzv. prime yields (výnosy z najkvalitnejších budov v top lokalitách)  kancelárskych a priemyselných nehnuteľností by sa oproti minulému roku nemali dramaticky líšiť. Negatívny dopad na ne však môže byť citeľný v oblasti investovania do maloobchodu a hotelov.

Európa zaznamenala mierny pokles

V Európe zaznamenal celkový objem investícií do nehnuteľností v 2. kvartáli 39-percentný pokles v porovnaní s tým istým obdobím v minulom roku. Výška investícií za celý prvý polrok 2020 sa však aj napriek tomu udržala takmer na rovnakej úrovni ako minulý rok. V kontinentálnej Európe (okrem Veľkej Británie a Írska) sa objem investícií v prvom polroku zvýšil oproti rovnakému obdobiu z roku 2019 až o 6 %. Niektoré regióny boli na tom o čosi lepšie. Miernejší pokles zaznamenalo napríklad Nemecko (20 %), Rakúsko (17 %), Holandsko (23 %) či región strednej a východnej Európy (23 %).

Najstabilnejším zdrojom príjmov sú priemyselné a rezidenčné nehnuteľnosti

V dôsledku situácie spojenej so šírením koronavírusu v celej Európe bol najväčší pokles v rámci transakčnej aktivity na trhu s nehnuteľnosťami zaznamenaný v máji, a to hlavne z dôvodu viacerých vládnych opatrení. K miernemu nárastu došlo opäť v júni, kedy sa začali obmedzenia postupne uvoľňovať. Spoločnosť CBRE preto očakáva, že objem investícií bude aj naďalej stúpať súmerne s postupným oživovaním európskej ekonomiky. Keďže investori vyhľadávali v tomto období ekonomickej neistoty čo najstabilnejší zdroj príjmov, najlepšie na tom boli v rámci jednotlivých sektorov práve logistické a rezidenčné nehnuteľnosti. Najžiadanejšou triedou aktív však ostal aj naďalej trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami.

Investičná aktivita v roku 2020 bude rásť

Odborníci z realitno-poradenskej spoločnosti CBRE očakávajú, že investičná aktivita v tomto roku by mohla prekonať, v prípade priaznivého vývoja na trhu, aj objem investícií z roku 2019, ktoré sa vyšplhali až na 641 miliónov eur. Dôvodom je stále dostatočná likvidita investorov, ktorí majú naďalej záujem realizovať svoje investície na Slovensku. Predpokladá sa, že objem investícií bude aj naďalej poháňaný transakciami v oblasti kancelárskych nehnuteľností, hneď za nimi by nasledovali priemyselné nehnuteľnosti. Uvedené sektory zostávajú pre investorov atraktívne, a to hlavne z dôvodu vyššej miery návratnosti v porovnaní s okolitými krajinami ako je Česká republika alebo Poľsko, ale aj lepšej odolnosti voči výkyvom na trhu.  Navyše, na trhu sa môžu objaviť aj transakcie s výraznou zľavou či transakcie typu predaj a spätný prenájom, čím sa môže celkový objem transakcií na Slovensku zvýšiť. Najväčší vplyv na ďalšie transakcie na slovenskom trhu s komerčnými nehnuteľnosťami bude mať práve spôsob a rýchlosť oživenia našej, európskej aj globálnej ekonomiky.

Možnosť odkladu splátok úverov pre Slovákov zasiahnutých koronavírusom je odvčera garantovaná zákonom. Klienti, ktorí v dôsledku opatrení proti šíreniu pandémie stratili zamestnanie alebo časť príjmu, tak môžu požiadať banku o niekoľkomesačný odklad.

Rok 2020 už beží naplno, no aktuálne prognózy na nadchádzajúce mesiace sa zverejňujú ďalej. Inak to nie je ani na domácom realitnom trhu, ktorý zrejme čaká ďalší zaujímavý rok, aspoň tak to vyplýva z viacerých predpovedí.